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浅析物业服务纠纷中业主权利的保护

作者:尚慧茹 陈宝雄  发布时间:2012-08-20 16:43:36


    《物权法》第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企或其他管理人管理。在我国,物业管理仍处于起步阶段,法律并未规定其他管理人的范围,从事物业服务的机构主要指取得物业管理资格的物业管理企业。依照《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》第八十二条规定,物业服务企业或其他管理人,根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

    以上法律规定,对物业服务企业的职责范围及业主的监督权做了概括性规定,为物业服务合同的成立提供了法律依据,涵盖了合同双方当事人的基本权利。

    在诸多的物业服务纠纷案件中,物业管理企业与业主之间最直接的纠纷表现形式之一就是业主因对物业服务的质量不满而拒交物业费而被起诉。在诉讼中,业主往往以物业服务质量不满而抗辩,这种抗辩,人民法院能否支持,业主又该如何保护这种权利呢?笔者在此通过一起案例来具体分析。

    原告:洋县平安物业管理有限公司

    被告:洋县幸福小区业主朱三(化名)

    案由:物业服务合同纠纷

    基本事实:2009年6月3日,原告洋县平安物业管理有限公司与该县幸福小区业主委员会签订物业服务合同,约定原告在该小区提供物业管理服务,按每建筑平方米每月收取业主物业服务费0.24元,合同有效期3年。约定原告提供的服务有公共秩序维护、保洁管理、绿化管理、维护维修管理、装饰、装修管理、停车管理、档案管理等七大项。合同对每项服务做了较为详尽具体的说明。合同在履行中,因被告朱三居顶楼(六层)发现室内经常漏水,原告也曾五次为被告提供修缮、维修服务,截止2012年4月原告起诉时,漏水尚未彻底消除,被告则拒交30个月物业服务费1000余元。在拒交物业费的过程中,被告向原告交纳水电费,原告以被告未与物业费同时交纳为由拒收,因此被告尚有20个月水电费1100余元也未交纳。原告主张被告清欠两种费用并分别承担滞纳金36元、25元。

    本案在审理中,被告愿意交纳水电费,拒绝承担相应滞纳金,拒交物业费及相应滞纳金,被告认为第一其房顶漏水未得到解决,对原告的服务质量严重不满提出抗辩;其二,保洁服务不到位,小区内常见垃圾秽物;其三,物业公司未向业主公布账目,小区内常有外单位人员车辆停放,影响了业主的生活,这部分停车收入应予公布并由业主享有。

    对本案的处理有三种意见:第一种意见认为,被告应清偿拖欠的物业费及水电费及相应滞纳金,理由是被告作为业主,应无条件承受业主委员会与物业服务公司的物业服务合同;第二种意见认为,被告的抗辩理由是出于对自己物权的保护,是一种独立的请求权,应另行起诉原告,以维护权利,在本案中不能作为抗辩理由和反诉请求;第三种意见认为,被告的抗辩理由应得到支持与保护,被告拒绝交纳物业费,是基于对业主自身权利的保护,是受物业服务合同对原告的约束。

    笔者赞同第三种意见。笔者认为,物业服务合同是一方提供服务,另一方支付报酬,是一种典型的双务、有偿合同。在物业服务纠纷案件中,要认清这一纠纷的性质,把握物业服务合同的“双务”性,既要保护物业服务企业的权利,也要保护业主的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定了业主无正当理由拒绝交纳物业费,人民法院应支持物业服务企业要求交纳物业费的请求。而第三条也明确规定了业主对物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,有权请求承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任,人民法院应予以支持。上述案例中,原告亦认可已五次为被告房顶漏水进行维修,即使五次修缮已不再漏水,作为业主近三年来对权利的期待可想而知。第一种意见不支持被告的抗辩是片面的;第二种意见,要求被告另行起诉或反诉,笔者认为是增加了被告的诉讼负担,浪费了审判资源,这样做不利于裁判文书的执行,不利于化解原、被告的矛盾,不利于物业服务企业更好地为业主服务,更不利于物业服务企业的生存发展及与业主的和谐共处。笔者以第三种意见对双方进行说理、调解,最后促成双方达成和解协议。

    当然,上述案例中被告还提出了其他的抗辩理由,原告对提出的抗辩事实不认可,笔者认为这就要考虑到“谁主张,谁举证”的举证分配原则,被告对原告的保洁服务不到位应提供有效的证据,还有被告提出的车位收益,笔者认为业主应该享有知情权、共有权,这部分收益不能作为物业服务企业的收益。

    综上所述,物业服务纠纷中,不能忽视业主权利的保护,业主应怎样保护自己的权利,还应值得探讨、关注,尤其是在诉讼中,审判是一把双刃剑,要充分考虑到物业服务企业和业主两者的权益,我们可以把物业服务企业比作业主的“管家婆”,不能让“管家婆”喧宾夺主,损害业主利益,也要使“管家婆”的服务得到应有的报酬,要以案讲法,引导物业服务企业和业主规范、有序、和谐共处。

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